La compraventa de viviendas puede verse afectada por los cambios normativos que regulan quién puede adquirir determinados inmuebles y en qué condiciones. Una de las últimas novedades en este ámbito es el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre, que incorpora restricciones a determinadas adquisiciones inmobiliarias por parte de empresas y grandes tenedores.
Según una información publicada por idealista/news el 16 de octubre de 2026, algunos notarios ya están detectando dificultades para formalizar operaciones relacionadas con esta medida. Las dudas sobre su aplicación y la necesidad de aportar documentación adicional están provocando retrasos e incluso la paralización de algunas compraventas.
La noticia plantea una cuestión importante para el mercado inmobiliario: ¿cómo puede influir este cambio en quienes quieren comprar o vender una vivienda? Para responder, es necesario distinguir entre las operaciones afectadas directamente por la norma y las compraventas realizadas entre particulares.
Qué cambia con el nuevo real decreto-ley
El Real Decreto-ley 29/2026 establece una limitación temporal para determinadas adquisiciones de viviendas por parte de personas jurídicas que tengan la consideración de grandes tenedores y de entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones previstas en la norma.
En los supuestos contemplados, la adquisición queda limitada cuando el precio se sitúa por debajo del 70 % del valor de tasación de mercado. La medida tiene una vigencia prevista hasta el 31 de diciembre de 2030.
Esto significa que la norma no establece una prohibición general de comprar viviendas por debajo de su valor de tasación para todos los ciudadanos. Su aplicación depende de quién compra, de la naturaleza de la operación y de las condiciones concretas recogidas en el texto legal.
Además, el decreto contempla excepciones para determinadas operaciones, entre ellas algunas destinadas a vivienda social o asequible y ciertos supuestos vinculados a la atención de colectivos vulnerables.
Por tanto, antes de atribuir un retraso o una dificultad a esta regulación, es necesario comprobar si la operación concreta está incluida en su ámbito de aplicación.
Por qué algunas compraventas están sufriendo retrasos
La información de idealista/news recoge las advertencias de profesionales de la notaría que señalan dos dificultades principales: la interpretación de la norma y la acreditación del valor del inmueble.
La importancia de la tasación
En las operaciones afectadas, puede ser necesario acreditar el valor de mercado mediante una tasación realizada por una entidad homologada por el Banco de España e inscrita en el registro correspondiente.
Este requisito puede añadir trámites, tiempo y costes al proceso de compraventa. Según el notario Juan José de Palacio, citado por idealista/news, algunas operaciones programadas se han paralizado y determinados compradores han tenido que afrontar gastos adicionales que, en algunos casos, superan los 1.000 euros.
Esta cantidad corresponde a los casos descritos en la noticia, no a un coste obligatorio o general para todas las compraventas.
La valoración resulta especialmente relevante cuando existe una diferencia importante entre el precio pactado y el valor de tasación. También pueden surgir dudas cuando las características particulares de un inmueble afectan a su valor de mercado.
Las dudas sobre quién está sujeto a la norma
Otro aspecto señalado por los notarios es la interpretación del ámbito de aplicación. El artículo recoge el criterio de un profesional que considera que las personas físicas quedan fuera de esta limitación, incluso cuando se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles.
Esta interpretación debe entenderse como el criterio jurídico expuesto por el notario citado, y no como una resolución judicial que despeje cualquier posible controversia.
Para compradores y vendedores, la recomendación práctica es verificar la situación concreta de la operación con la notaría y, cuando corresponda, con un profesional jurídico antes de asumir que la compraventa está permitida o impedida por la nueva regulación.
Qué supone para una persona que quiere comprar vivienda
Para quien compra una vivienda para vivir en ella, la primera cuestión es identificar si la operación entra realmente en los supuestos regulados. No todas las adquisiciones están sujetas a las mismas condiciones.
Si la compra se realiza entre particulares y no concurre ninguna circunstancia que incluya la operación en el ámbito de la norma, no debe darse por hecho que la limitación del 70 % resulte aplicable.
En cualquier caso, conviene preparar con antelación la documentación necesaria, revisar las condiciones pactadas y confirmar con la notaría si existen requisitos adicionales antes de fijar una fecha definitiva para la firma.
Quien compra mediante una sociedad debe prestar especial atención a la estructura jurídica de la adquisición, a la eventual consideración de gran tenedor y a la necesidad de acreditar el valor del inmueble.
También es aconsejable evitar comprometer fechas de firma sin haber comprobado previamente que toda la documentación exigible está disponible.
Qué deben tener en cuenta los propietarios que quieren vender
Para los propietarios particulares, la noticia no implica que deban modificar automáticamente el precio de venta de su vivienda. El efecto dependerá de las características del inmueble, del comprador y de las condiciones de la operación.
Sin embargo, cuando el posible comprador sea una sociedad o un inversor sujeto a la regulación, puede ser necesario dedicar más tiempo a comprobar la viabilidad de la compraventa.
Por ello, resulta conveniente identificar desde el principio quién será el comprador efectivo, anticipar las comprobaciones que puedan exigirse y coordinar la documentación con la notaría.
Una operación bien preparada reduce el riesgo de que surjan imprevistos cuando las partes ya han acordado el precio y la fecha de firma.
¿Cómo puede afectar a Vélez-Málaga y la Axarquía?
En Vélez-Málaga, Torre del Mar, Caleta de Vélez, Algarrobo o Nerja, la relevancia práctica de esta medida dependerá de las operaciones que se realicen con compradores incluidos en su ámbito de aplicación.
La noticia publicada por idealista/news se refiere a dificultades detectadas por notarios, pero no aporta cifras específicas sobre compraventas paralizadas en la Axarquía ni permite cuantificar un impacto local.
Por tanto, no sería correcto afirmar que el mercado inmobiliario de la comarca está sufriendo una caída de las ventas como consecuencia directa del decreto.
Para los vendedores de la zona, lo razonable es valorar cada operación individualmente y comprobar si el perfil del comprador introduce requisitos adicionales. Para quienes buscan una vivienda habitual, lo prioritario sigue siendo conocer las condiciones de la compra, revisar la documentación y confirmar que los trámites pueden completarse en los plazos previstos.
Qué conviene hacer antes de cerrar una compraventa
Ante un cambio normativo de estas características, compradores y vendedores pueden adoptar varias precauciones:
- Confirmar si el comprador es una persona física, una sociedad u otra entidad y si la operación está incluida en la norma.
- Consultar con la notaría qué documentación será necesaria para formalizar la escritura.
- Comprobar si hace falta una tasación homologada y quién asumirá su coste.
- Revisar los plazos acordados y las condiciones pactadas para la firma.
- Verificar la situación jurídica vigente antes de tomar decisiones basadas en interpretaciones provisionales.
Estas comprobaciones son especialmente útiles cuando intervienen sociedades, inversores profesionales o inmuebles adquiridos en circunstancias particulares.
Conclusión: comprobar antes de decidir
La nueva regulación introduce condiciones que pueden complicar determinadas operaciones de compraventa, especialmente cuando intervienen empresas o grandes tenedores sujetos a sus disposiciones. Las dificultades descritas por los notarios muestran la importancia de interpretar correctamente la norma y preparar con antelación la documentación.
No obstante, sus efectos no deben generalizarse a todas las viviendas ni a todas las compraventas. Para quienes compran o venden en Vélez-Málaga y la Axarquía, la mejor decisión es analizar las circunstancias de cada operación y confirmar con los profesionales correspondientes los requisitos aplicables.
Fuente: idealista/news. La información se basa en la noticia publicada el 16 de octubre de 2026 y se ha contrastado con el texto del Real Decreto-ley 29/2026 publicado en el Boletín Oficial del Estado.
Artículo original: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/10/16/919036-los-notarios-confirman-que-el-decreto-de-vivienda-ya-frena-compraventas-por
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